Kaum eine Kennzahl wird im Immobilienmarkt so oft genannt und so selten sauber gerechnet wie die Mietrendite. „4 Prozent Rendite" klingt zunächst klar — bis man fragt, ob brutto oder netto, mit oder ohne Kaufnebenkosten, vor oder nach laufenden Kosten gemeint ist. Genau hier entstehen die teuren Missverständnisse.
Dieser Beitrag erklärt die drei Kennzahlen, die Sie kennen sollten, und zeigt die Fallen, die eine vermeintlich gute Anlage im Nachhinein unattraktiv machen.
Bruttomietrendite: die Schlagzeile
Die Bruttomietrendite ist die einfachste Kennzahl: Jahreskaltmiete geteilt durch den Kaufpreis, mal 100. Sie eignet sich für einen ersten Vergleich mehrerer Objekte, weil sie schnell zu berechnen ist und in Exposés meist genau diese Zahl steht.
Ihr Problem: Sie blendet alles aus, was ein Investment wirklich kostet. Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Mietausfälle tauchen nicht auf. Eine hohe Bruttorendite kann deshalb eine in Wahrheit dünne Marge verdecken — besonders bei älteren Objekten mit hohem Instandhaltungsbedarf.
Nettomietrendite: die ehrliche Zahl
Die Nettomietrendite rechnet näher an der Realität. Hier wird die Jahreskaltmiete um die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten reduziert und ins Verhältnis zum Gesamtinvestment inklusive Kaufnebenkosten gesetzt. Gerade die Kaufnebenkosten — Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Maklercourtage — summieren sich je nach Bundesland auf einen erheblichen Aufschlag auf den Kaufpreis.
Die Nettorendite fällt dadurch fast immer spürbar niedriger aus als die Bruttorendite. Das ist kein Mangel der Kennzahl, sondern ihr Sinn: Sie zeigt, was nach den unvermeidlichen Kosten tatsächlich übrig bleibt. Wer Objekte vergleicht, sollte das konsequent auf Nettobasis tun.
Der Kaufpreisfaktor: schneller Plausibilitäts-Check
Der Faktor — auch Vervielfältiger genannt — dreht die Logik um: Kaufpreis geteilt durch Jahreskaltmiete. Ein Faktor von 25 bedeutet, dass der Kaufpreis dem 25-Fachen einer Jahresmiete entspricht. Je niedriger der Faktor, desto schneller hat sich die Investition rechnerisch über die Mieten getragen.
Der Faktor eignet sich gut, um Lagen einzuordnen: In gefragten Städten sind hohe Faktoren üblich, weil Käufer dort für Wertstabilität und Wachstumserwartung zahlen. Ein niedriger Faktor in einer schwächeren Lage ist kein Schnäppchen, sondern oft ein Hinweis auf Risiken — von der Mieternachfrage bis zur Wertentwicklung.
Die häufigsten Fallen
Erstens: die Kaufnebenkosten ignorieren. Sie verschwinden in keiner Bruttorechnung, sind aber real bezahlt und drücken die tatsächliche Rendite. Zweitens: mit der Wunschmiete statt der realistisch erzielbaren Miete rechnen — gerade bei überhöhten Bestandsmieten oder leerstehenden Einheiten.
Drittens: Instandhaltung unterschätzen. Bei älteren Objekten ist eine Rücklage in der Regel keine Option, sondern Pflicht; wer sie weglässt, rechnet sich die Rendite schön. Und viertens: die Finanzierung außen vor lassen. Erst das Zusammenspiel aus Eigenkapital, Zins und Tilgung zeigt, ob ein Objekt Ihren persönlichen Cashflow trägt oder monatlich Geld kostet.
Welche Zahl zählt wirklich?
Keine einzelne. Die Bruttorendite filtert vor, der Faktor ordnet die Lage ein, die Nettorendite zeigt die Substanz — und erst die Verbindung mit Ihrer Finanzierung sagt, ob das Objekt zu Ihnen passt. Eine Kapitalanlage ist immer ein individuelles Rechenwerk, kein einzelner Prozentwert auf einem Exposé.
In der Beratung rechnen wir diese Ebenen gemeinsam durch — auf Nettobasis und mit realistischen Annahmen, nicht mit den optimistischsten. So entsteht eine Entscheidung, die auch dann trägt, wenn nicht jedes Jahr alles nach Plan läuft.