Bei Kapitalanlagen schauen die meisten zuerst auf die Mietrendite. Die steuerliche Seite bleibt dabei oft unterbelichtet — obwohl sie die Rechnung erheblich verschieben kann. Erhöhte Abschreibungen wie die Denkmal-AfA oder die Sonderabschreibung nach § 7b EStG gehören zu den stärksten legalen Hebeln, die das deutsche Steuerrecht Immobilieninvestoren bietet.
Dieser Beitrag erklärt die Grundidee, ordnet die beiden Wege ein und macht deutlich, warum ein Steuervorteil niemals der alleinige Kaufgrund sein sollte. Wichtig vorab: Dies ist eine allgemeine Einordnung, keine Steuerberatung — die konkrete Beurteilung gehört in die Hände Ihres Steuerberaters.
Warum Abschreibung überhaupt zählt
Vermieter können den Wertverlust des Gebäudes — nicht des Grundstücks — über die Jahre steuerlich geltend machen. Diese Abschreibung für Abnutzung (AfA) mindert die steuerpflichtigen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Je höher die jährliche AfA, desto geringer fällt die laufende Steuerlast aus, und desto besser sieht die Rendite nach Steuern aus.
Bei normalen Bestandsobjekten ist dieser Effekt überschaubar, weil die reguläre Abschreibung über viele Jahrzehnte gestreckt ist. Spannend wird es dort, wo der Gesetzgeber erhöhte Sätze erlaubt — als Anreiz für Denkmalpflege oder Neubau im bezahlbaren Mietsegment.
Denkmal-AfA: Sanierung mit steuerlichem Rückenwind
Bei denkmalgeschützten Objekten lässt sich der Sanierungsanteil — also die Kosten für die denkmalgerechte Modernisierung — über einen vergleichsweise kurzen Zeitraum mit erhöhten Sätzen abschreiben. Das macht gerade Investitionen attraktiv, bei denen ein großer Teil des Kaufpreises auf die Sanierung entfällt.
Der Reiz liegt in der Bündelung: hohe abschreibbare Beträge in wenigen Jahren, oft genau in der Phase, in der die Einkünfte des Investors hoch sind. Voraussetzung ist allerdings eine korrekte Bescheinigung der Denkmalbehörde und eine saubere Aufteilung zwischen Altbausubstanz und Sanierungskosten. Hier wird in der Praxis am häufigsten gestrichen, wenn die Dokumentation nicht stimmt.
Sonder-AfA § 7b: Anreiz für neuen Mietwohnraum
Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG zielt auf die Schaffung neuer Mietwohnungen. Sie erlaubt — zusätzlich zur regulären linearen AfA — in den ersten Jahren einen erhöhten Abschreibungssatz, sofern bestimmte Bedingungen erfüllt sind. Dazu zählen in der Regel Anforderungen an Baukosten-Obergrenzen, energetische Standards und die Vermietung der geschaffenen Wohnung.
Die Förderung ist an enge Voraussetzungen und Fristen geknüpft, die sich über die Jahre geändert haben. Maßgeblich ist immer die aktuell gültige Fassung des § 7b EStG zum Zeitpunkt Ihres Vorhabens — nicht ein Stand aus einem älteren Beitrag. Wer mit dieser AfA plant, sollte die Bedingungen vorab mit dem Steuerberater abklopfen, bevor ein Vertrag unterschrieben wird.
Die Falle: vom Steuervorteil getrieben kaufen
So attraktiv erhöhte Abschreibungen sind — sie kompensieren keinen schlechten Standort, keine überhöhte Bewertung und keine schwache Mieternachfrage. Ein Objekt, das nur wegen der Steuerwirkung funktioniert, ist ein riskantes Objekt. Der Steuervorteil verstärkt eine gute Investition; er rettet keine schlechte.
Hinzu kommt: Erhöhte Abschreibungen wirken am stärksten bei hohem persönlichem Steuersatz. Für Anleger mit niedriger Steuerprogression fällt der Effekt deutlich geringer aus. Ob sich der Hebel lohnt, hängt also auch von Ihrer individuellen steuerlichen Situation ab.
So gehen wir vor
Wir prüfen zuerst die Substanz: Lage, Objektzahlen, realistische Miete und Tragfähigkeit der Finanzierung. Erst wenn diese Basis steht, ordnen wir ein, welche steuerlichen Effekte ein Denkmal- oder § 7b-Objekt zusätzlich bieten kann — und verweisen für die verbindliche Beurteilung an Ihren Steuerberater.
Als Vermittler nach § 34c und § 34i GewO strukturieren wir die passende Finanzierung über ein Netzwerk von über 500 Banken so, dass sie zur steuerlichen und persönlichen Situation passt. Das Ziel ist eine Anlage, die auch ohne den Steuervorteil tragfähig bleibt — und mit ihm umso überzeugender wird.